전세 사기 안 당하려면? 반드시 확인해야 할 7가지 핵심 조치

전세 사기로 인해 피해 사례가 연일 뉴스에 오르내리고 있습니다. 사회 초년생부터 신혼부부, 은퇴 세대까지 누구나 피해자가 될 수 있기에 철저한 사전 점검이 절실합니다. 이 글에서는 전세계약 전후로 반드시 확인해야 할 서류와 법적 보호 절차를 정리해, 피해를 사전에 예방하는 데 도움을 드리고자 합니다.

전세 사기 방지를 위한 핵심 체크리스트

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1. 등기부등본 확인으로 권리관계부터 파악
계약 전에 반드시 등기부등본을 열람해 소유자 확인과 근저당, 가압류 여부를 확인하세요. 보증금보다 선순위 채권이 많을 경우 낙찰 시 보증금 회수가 어려울 수 있습니다. 등기부등본은 ‘인터넷등기소’에서 쉽게 발급받을 수 있습니다.‘갑구’에는 소유권자, ‘을구’에는 근저당권 등 채권 정보가 기재됩니다.

2. 전세 계약 시 필수 확인 서류
-등기부등본: 최근 1~3일 이내 발급
-건축물대장: 불법건축물 여부 확인
-임대인의 주민등록초본: 실거주 이력 확인
-임대인의 신분증 사본: 대리 계약 방지
-납세증명서: 국세 체납 여부 확인
이 서류들은 계약 전 직접 확인하고, 사진이나 스캔으로 증거를 남겨두는 것이 좋습니다.

3. 전입신고와 확정일자는 ‘그날’ 바로!
전세계약 후 전입신고와 확정일자를 받는 시점이 보증금 보호의 기준입니다. 전입신고는 주민센터 또는 정부 24에서 가능하며, 확정일자는 전세계약서에 도장을 찍는 절차입니다. 이 두 가지가 완료돼야만 ‘대항력’과 ‘우선변제권’이 생깁니다. 특히 다세대, 다가구주택일수록 꼭 서둘러야 합니다.

4. 전세보증금 반환보증보험 가입
집주인이 보증금을 돌려주지 못할 상황에 대비해 전세보증금 반환보증보험 가입을 고려하세요. HUG주택도시보증공사 또는 SGI서울보증에서 가입 가능하며, 보증금의 0.1~0.3% 수준의 보험료로 비교적 저렴하게 보장받을 수 있습니다. 집주인의 동의 없이 세입자 단독으로 가입 가능한 상품도 있으므로 조건을 잘 비교해야 합니다. 깡통전세가 의심될 경우 반드시 선제적으로 가입하세요.

5. 깡통전세 판단 기준
-보증금이 매매가 대비 80% 이상이면 위험 신호
-다세대 신축 빌라, 원룸 등은 특히 주의
-국토교통부 실거래가 공개시스템에서 주변 시세와 비교 필수
-깡통전세는 경매 시 낙찰가로도 보증금을 회수하지 못하는 경우를 말합니다.

6. 전세계약은 반드시 ‘평일’에 진행
계약은 가급적 은행, 주민센터가 정상 운영되는 평일 낮 시간대에 하세요. 이유는 계약 당일 바로 전입신고 및 확정일자를 받을 수 있기 때문입니다. 주말이나 공휴일에 계약할 경우, 등록이 지연되어 우선순위 상실 위험이 있습니다. 또한 잔금 이체, 서류 발급, 보험 가입 등 행정 처리도 평일이 훨씬 안전하고 신속합니다.

7. 공인중개사 말만 믿지 말고, 직접 확인
중개사는 정보를 제공하는 역할일 뿐, 모든 책임을 지지는 않습니다. 허위 매물이나 공모형 사기에 휘말리지 않으려면, 반드시 본인이 서류를 열람하고 계약 조건을 이해해야 합니다. 계약서 작성 시 특약사항도 꼼꼼히 챙기고, 설명 의무 미이행 시 중개사에게 손해배상을 청구할 수도 있습니다. 전문가 자문이 필요하면 법률구조공단이나 대한법률구조공단 상담센터를 활용하세요.

전세계약, 알고 하면 안전합니다

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1. 전세계약은 부동산 거래가 아니라 법률행위입니다. 모든 과정에 책임과 위험이 따릅니다.
2. 깡통전세, 갭투자 리스크를 피하려면 실거래가 확인과 시세 비교가 우선입니다.
3. 계약 당일 전입신고와 확정일자를 등록해야만 보증금을 지킬 수 있습니다.
4. 보증보험 가입은 비용 대비 리스크 방어 효과가 큰 ‘안전장치’입니다.
5. 계약은 반드시 평일에 진행하고, 주말 계약은 최소한의 안전장치 없이 진행되므로 피하는 것이 현명합니다.
6. 마지막으로 ‘서류 확인, 전입신고, 보증보험’ 이 세 가지만 철저히 지켜도 대부분의 전세 사기는 피할 수 있습니다.

 

 

 

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